蛋壳租户如何维权

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深圳市住房和建设局关于做好蛋壳公寓租客稳定工作的紧急通知

据深圳市物业管理行业协会网站25日消息,深圳市住房和建设局发布关于做好蛋壳公寓租客稳定工作的紧急通知。通知要求,对在小区内发现的因蛋壳公寓拖欠租金引发的业主与租户之间的租赁纠纷及不稳定因素,物业服务企业应主动上报 小区所在街道办事处。对已与蛋壳公寓签订租赁合同、尚处于租赁期限内且已足额支付租金的租户,物业服务企业不得通过停水、停电、停气等方式驱赶,激化矛盾,应引导各方通过法律途径解决。

 

房东与蛋壳之间是委托合同关系而非租赁合同关系

1.房东与蛋壳公寓签订的是《财产委托管理服务合同》。

2.蛋壳公寓与租客签订的是《房屋代理租赁合同》。

在这种模式下,蛋壳接受房东委托,代理房东出租房屋,与租客签署房屋租赁合同。由此可见,房东并非将房屋出租给蛋壳,而是委托蛋壳代为出租房屋,蛋壳就像“管家婆”一样为房东提供服务并获取酬劳。因此,房东与蛋壳之间是委托合同关系而非租赁合同关系。

房东和租客之间的关系

房东虽然没有直接和租客签订合同,甚至可能并不知晓对方的存在,但由于房东与蛋壳之间存在委托合同关系,房东和租客之间形成了租赁合同法律关系。租客的主要合同义务是支付租金,如果租客已将租金交给了蛋壳,而蛋壳又是房东的受托人,则租客有理由相信蛋壳系代表房东收取租金,以此作为拒绝腾房的抗辩理由。这样,房东发出的“逐客令”恐怕很难在法律上站住脚。但若租客违约欠租,房东可要求解除合同。

房东能否向租客下“逐客令”?

从法律角度讲,即使房东是房屋所有权人,但在租客通过与蛋壳的租赁合同取得居住权之后,该房屋已经属于租客控制的私人领域,房东无权在未获允许的情况下进入,更无权停水停电换锁。如房东撬锁侵入他人居住的房间,是属于违反《治安管理处罚法》第四十条的违法行为,租客可以报警,公安部门接警后应当予以处理。

深圳市住房和建设局关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知

住房租赁企业与房屋权利人或者承租人的房屋租赁纠纷无法协商解决的,应当通过人民调解、诉讼、仲裁等法律途径解决,不得采取暴力威胁、恐吓、断水断电等暴力手段驱逐承租人。

房东该如何维权?

对处于正常租赁状态的房屋,如果租客按照约定向蛋壳支付了租金,蛋壳却未向房东转交租金,则违约的是蛋壳而非租客,房东可以要求蛋壳承担违约责任,不应迁怒于租客。当然,对处于空置状态的房屋,房东可以考虑是否和蛋壳解除委托合同,收回房屋。

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