有关长租公寓蛋壳暴雷的一些思考

最近,一些长租公寓暴雷事件,让刚走出校园的年轻人们,早早迎接了社会的当头一棒。

很多人可能不太明白,这个长租公寓怎么就暴雷了呢?暴雷背后的真相,究竟是什么呢?我给大家解析一下。

长租公寓暴雷,基本分两种情况:

第一种情况:租房关系中夹带消费借贷关系

一般情况下,如果你去租房,你和房东签订租房合同,你按季度或者按半年等向房东支付房租,房东则给你提供房屋居住使用。

在这种情况下,双方的法律关系非常简单。

可是,当资本介入进来后,就把这一切都给搅乱了。资本说,其实你也可以按月支付房租。

你一听,肯定会觉得很有诱惑力。毕竟,现在市场上愿意接受按月支付房租的房东,基本没有。于是,欣然接受。这时,资本说,要想按月支付房租,你需要在某个借贷APP上,点击一下“同意”。

很多朋友由于没有法律意识,可能完全不太明白在某个借贷平台上,点击“同意”的含义。简而言之,当你点击“同意”后,则意味着你向这个借贷平台,借了一笔钱。而由于这个借贷平台往往是该长租公寓的合作方,因此,当你点击“同意”并借了这笔钱后,这笔钱不会进入你的腰包,而是直接作为房租,支付给了长租公寓。

所以,长租公寓在你完成借贷的一瞬间,提前拿到了全部的房租,而你则按月向该借贷平台,归还借款。

你以为占了资本的便宜,其实是资本占了你的便宜。

而在房东、长租公寓、租客的三级链条中,长租公寓其实只是扮演了被授权方的角色。因为房子不是它的,长租公寓并没有权利直接将他人的房子,拿来出租给租客。

所以,这其中的操作逻辑是,长租公寓先从房东那儿拿到授权,即长租公寓和房东先签订一份合作协议,由房东将自己的房子,授权给长租公寓对外出租,并由长租公寓直接向房东支付房租,一般是按季度。长租公寓在拿到房东的授权后,再将房子转租给租客,向租客收取租金。

在这个链条中,长租公寓的角色,原本只是中介。但为了给自己赋能,很多长租公寓将收来的房子,进行统一装修,做成统一的样式,并提供若干标准化服务。于是,长租公寓从原本的中介,变成了一个品牌经营方。

经过长租公寓方这么一倒手,房租肯定会上涨,不然的话,长租公寓方怎么赚钱呢?按照原本逻辑,长租公寓方赚的只是年轻租客对未来消费能力透支后的差价部分,即年轻租客将原先的按季度或半年等支付租金方式,变成了按月支付,减轻了当下的压力,但多付了部分利息。

但是,这种商业模式太过于简单,很容易受到租客抵触。于是,长租公寓方加入了统一装修、统一样式、标准化服务等因素,作为品牌溢价,掩盖了原先简单模式下的一目了然,让租客产生了一种模糊心态,并就此安然接受。

这种商业模式,有两个弊端

第一,长租公寓必须保证有足够的出租率。由于长租公寓方先从房东那儿收房,并需按季度或者半年等支付房东租金,如果收过来的房子,最终不能顺利租出去,砸在自己手里,则亏大了。

第二,长租公寓必须保证对沉淀资金的谨慎使用。由于租客从借贷平台先行借了钱,并当做租金提前全部支付给了长租公寓方,长租公寓方的账户中,必然会有部分沉淀资金。这部分沉淀资金,未来是要按季度或半年等支付给房东的。如果长租公寓方乱挪用这笔钱出去投资,一旦投资失败,将可能造成没钱付给房东的尴尬局面。

上述两个弊端中,不论发生哪个,都可能造成长租公寓资金链断裂,并进而发生暴雷。

而在这种情况下,所谓暴雷,并不是指租客没有支付房租给长租公寓,而是指长租公寓没有钱支付给房东。房东是“地主”,一旦收不到房租,必然会要求跟长租公寓解约,即解除合作关系,解除授权。

而授权一旦解除后,房东就可以要求把房子收回。

于是,租客就被动了。一方面已经跟借贷平台签订了借款协议,需要按期还款,而另一方面房子却被房东收走了,没地方住了,正可谓两头落空。

当然,从理论上来讲,租客可以跟长租公寓打官司,要求长租公寓承担违约赔偿责任。但问题是,长租公寓已然资金链断裂,没有钱赔,官司打到最后,无非就是破产。

所以,最后最倒霉的,就是租客。

当然,这其中还有个法律问题比较关键,即房东究竟有没有权利单方解约、收回房子?从理论上来讲,房东将房子授权给长租公寓对外出租,长租公寓对外签订的合同,是代表房东签订的,法律后果应该归属于房东。

因此,如果租客有足够的证据,也可以要求房东继续履行租赁协议,而对于房东的损失,应该由房东找长租公寓去索要

当然,这个维权途径,需要看是否有足够的证据,并且要看合同条款中究竟是如何约定的。不同的约定,可能会有不同的法律后果。

总而言之,一旦长租公寓资金链断裂,无法向房东支付房租的损失不可避免的发生时,最后的问题就变成,这笔损失究竟由谁承担的问题。是由房东承担呢,还是由租客承担?

而长租公寓在这一系列巧妙的设计后,可能会“金蝉脱壳”。事件的最终演变倾向是,房东和租客互殴,而长租公寓这个罪魁祸首者,可能没人愿意跟它纠缠了。因为它的最终命运,可能就是破产,谁跟它纠缠谁倒霉。

甚至当房东和租客互殴得太厉害后,政府还得出来救场擦屁股。

有的朋友看到这儿,可能有个疑惑,即租房就是租房,为什么要跑去借贷平台去借钱呢?

年轻人有个消费痛点,即没钱。现在市场上的租房现状是,要么按季度付,要么半年付,有的房东可能还会要求全年付。总而言之,按季度付基本是最低标准,没有按月付的。

所以,对于刚走出校园的年轻租客来讲,由于没钱,最低标准的按季度支付房租,可能会让他们陷入租房窘境。

于是,长租公寓方就很适时的瞄准这个痛点打入租房市场,提出按月支付房租的消费理念。当然,资本进来后,是要赚钱的,不是来给你垫钱的。所以,消费贷模式就被引入了进来。只有这个模式,才能恰到好处的解决各方的需求和痛点。

第二种情况:租金预付模式。

这种模式比第一种模式要相对简单一些,即由租客提前预付一年甚至更长时间的房租,给到长租公寓,然后由长租公寓按季度或者其他时间,向房东支付房租。

在这种情况下,没有租客和借贷平台的消费借贷关系,只有房东、长租公寓、租客的三角关系。

那么,长租公寓是怎么做到让租客提前预付一年甚至更长时间的房租的呢?

一般来讲,方法简单粗暴,即给租客延展租期的优惠,比如,假设你预付一年房租,我直接多送你四个月租期。

很多租客在这种小恩小惠的诱惑下,纷纷上钩。然后,一旦发生上面所述的两种弊端中的任何一种,导致长租公寓资金链断裂,没钱支付给房东租金时,租客就倒霉了。

房东在没有收到房租的情况下,肯定不会愿意白白将房子给别人住,自己承担损失。于是,房东收房,租客不服,长租公寓躺倒,这种熟悉的场景,可能又会发生。

那该怎么解决呢?

我觉得和上面第一种情况所述解决方案,殊途同归。这个问题的最终演变路径是,在长租公寓已然不行的情况下,这笔损失由谁来承担?是房东承担,还是租客承担?

这个事件给我们什么启示?

1、资本是需要监督的。这个事件的本质是,资本不断创新商业模式,而政府监管又存在缺失。所以,大家不要烦政府那只有形的手有时会伸过来。

我看到有些地方已经出台规定,要求长租公寓将收到的租金专款专户,专门存放。这是对的。从本质上来讲,长租公寓只是中介方,收到的租金当然要老老实实的付给房东。如果拿着租金又去扩大规模收房或者干别的,只会增加资金风险和隐患。

一旦暴雷,这种风险和隐患将会由千千万万无辜的租客来承担,对这些租客来说,显然不公平。

2、不论是房东还是租客,尽量远离这些长租公寓。

对于租客来讲,租房应该跟房东签约,中介顶多是扮演牵线作用,付一笔中介费后完事。如果不跟房东签约而只跟中介签,出了问题后将会变得纠缠不清。

同时,对于房东来讲,也尽量远离这些长租公寓。我看到有个案例是,一个房东想把房子收回,结果长租公寓要求其赔偿当初统一装修房子的钱。房东不服,一翻合同,发现还真的有那个装修赔偿条款,顿时陷入郁闷中。。。

所以,资本入场后,终究是要吃人的,尤其在这种微利商业模式中。它吃不了你,就吃他,就看谁把脑袋伸过去。

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